不動産売却で必要な媒介契約とは？売却をスムーズに進めるための注意点も解説｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 前橋駅けやき通り

不動産売却で仲介を不動産会社へ依頼する際は、媒介契約を締結する必要があります。
種類は3つあり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、契約前に確認しておくとスムーズに売却が進められるでしょう。
そこで、媒介契約とは何かと、それぞれの契約の種類のメリット・デメリット、また注意点について解説します。
群馬県前橋市、高崎市、伊勢崎市、渋川市、吉岡町などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

不動産売却で必要な媒介契約①媒介契約の種類とは

不動産売却をする際は、一般的には不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけることが多いです。
その際に不動産会社と締結するのが「媒介契約」です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、このうちの1つを選んで契約を結びます。
まずは、それぞれの種類について特徴を解説します。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる点です。
また、自分が見つけてきた買主とも売買することが可能なため、比較的制限が少なく自由に売却活動をすることができます。
ただし、販売状況の報告義務やレインズへの登録義務はありません。
レインズとは不動産流通機構のことで、物件情報を登録すれば全国の不動産会社が情報を閲覧することができるネットワークサービスのことです。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社のみの不動産会社と締結する契約方法です。
ただ、一般媒介契約と同様に自分で買主を見つけた場合でも、売買契約を締結することが可能です。
販売状況は14日に1回以上の報告義務があり、レインズへは媒介契約した翌日から7日以内の登録義務もあります。
なお、専任媒介契約は契約期間が3か月です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社のみの不動産会社と締結する契約方法です。
自分が見つけた買主と直接交渉することはできないため注意が必要です。
その際は、不動産会社を介して取引をおこなうことが決められています。
販売状況の報告は7日に1回以上と、もっとも報告頻度が高い義務が課せられます。
また、レインズへの登録も締結した翌日から5日以内に登録義務が課せられているため、より早く物件情報を広めることが可能です。
なお、専任媒介契約と同様に、契約の有効期限は3か月以内と定められています。

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不動産売却で必要な媒介契約②契約別のメリットとデメリット

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類がありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。
それぞれ契約別に解説します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットには主に以下のようなことが挙げられます。

●複数の不動産会社へ仲介を依頼できるため、より良い条件で売却できる
●物件情報を知られることなく販売活動ができる

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と比較してより良い条件を提示した買主に売却できる点です。
そのため一般媒介契約は、築年数が浅く立地条件が良い場合など、買い手が現れやすい条件が揃っている場合におすすめの契約方法です。
また、周囲に知られることなく売却したい場合には、レインズへの登録義務がない一般媒介契約はメリットと言えるでしょう。
一方で、一般媒介契約のデメリットは、販売状況が把握しづらい点です。
専任系の媒介契約と異なり、販売状況の報告義務がないため、どのような状況になっているのか把握しづらいといったデメリットがあります。
そのため、販売戦略も立てにくくなってしまう可能性があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットには主に以下のようなことが挙げられます。

●積極的な販売活動をしてもらえる
●自分で見つけた買主と契約できる

専任媒介契約のメリットは、1社のみで契約をしているため、広告費や人件費をかけても、必ず仲介手数料を得られることから、積極的に販売活動がおこなわれる点です。
また、専属専任媒介契約と異なり、自分で買主を見つけた場合でも売買契約を締結できることもメリットの1つと言えるでしょう。
一方でデメリットは、1社のみに売却活動を依頼することになる点です。
そのため、信頼できなおかつ実績のある不動産会社へ依頼することをおすすめします。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットには主に以下のようなことが挙げられます。

●報告頻度が高いため販売状況を把握しやすい
●広告費用をかけて、より積極的な売却活動がおこなわれる

専属専任媒介契約は報告頻度が高いため、売主は現状を把握しやすいメリットがあります。
また、契約を締結した不動産会社としか仲介できないため、専任媒介契約よりも広告費用をかけて積極的な売却活動が期待できるでしょう。
そのため、確実に売却したい場合にはおすすめの契約方法です。
一方で、専属専任媒介契約のデメリットは「必ず不動産会社を通さなければならない」ことです。
自分で買主を見つけた際も、不動産会社を通さなければならないため注意しましょう。

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不動産売却で必要な媒介契約③売却をスムーズに進めるためのポイントと注意点

ここでは、媒介契約を選ぶ際の注意点と、スムーズに売却を進めるためのポイントを解説します。
不動産売却を確実に進めるためには、媒介契約時の注意点を把握しておくと良いでしょう。

媒介契約を締結する際の注意点

媒介契約を締結する際は、以下の3つに注意が必要です。

●内見日時が重複しないように気を付ける
●物件情報を統一する
●売却期間を考える

一般媒介契約で複数社と媒介契約を締結する際は、内見の日時などが重複しないように気を付ける必要があります。
内見することができる日程は、不動産会社と共有しておくようにしましょう。
また、物件情報や広告内容を統一することも大切です。
不動産会社によって売り出し価格が異なると、購入希望者も混乱してしまいます。
このように、複数社と締結する一般媒介契約は、調整の手間やスケジュール管理も複雑となるため、トラブルに発展しないよう注意しなければなりません。
複数社とやりとりする手間やトラブルを避けたい場合は、1社のみの契約となる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」をおすすめします。
そのほかにも、売却期間にも注意が必要です。
不動産売却をおこなう際は、いつまでに売却したいかを明確にしておくようにしましょう。
なぜなら、売りたい期間によって選んだほうが良い媒介契約が変わってくるからです。
できるだけ短期間で売却したい場合は、広告活動などを積極的におこなう専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

不動産売却時に仲介を不動産会社へ依頼する際は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約から選んで、売主と不動産会社が契約をします。
一般媒介契約は、複数社に依頼できることから立地条件によっては好条件で売却できることもありますが、販売状況が把握しづらく、かつ複数社とのやり取りに手間と時間がかかります。
できるだけ短期間で売却でき、なおかつ積極的な広告活動を希望する場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
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