空き家を売却するなら現状と更地どちらが良い？売却時の費用や税金をご紹介｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 前橋駅けやき通り

「空き家を売りたいけれど解体したほうが良いのだろうか」とお悩みの方は少なくないでしょう。
空き家を現状のままで売るか、更地にしてから売るかは、物件の状態やご自身の状況を考慮したうえで、判断する必要があります。
そこで今回は、空き家を現状で売るのと更地にして売るのとではどちらが良いのか、そのメリットと費用や税金をご紹介します。
群馬県前橋市、高崎市、伊勢崎市、渋川市、吉岡町なので、空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

空き家を売りたい！現状のままで売るメリットやデメリットとは

空き家を現状のまま売却する場合、中古住宅として売り出す方法と古家付き土地として売り出す方法の2種類があります。
空き家の状態が良好でそのまま住めそうであれば、中古住宅として販売することが可能です。
しかし、築年数が古く劣化が進んだ空き家は、中古住宅として売り出してもなかなか買主が見つかりません。
このような場合は「古家付き土地」として土地をメインに売り出すと良いでしょう。
木造住宅は築20年を経過すると古家付き土地として販売することが多いですが、どちらの方法で売り出すかは状況をみて、よく検討すると良いでしょう。

空き家を現状で売り出すメリット

空き家を解体せずに現状で売り出すと、以下のようなメリットを得られます。
●解体費用がかからない
●固定資産税の負担を軽減できる

空き家を解体するとなると、100万円以上の高額な費用がかかることが多いです。
業者の手配や日程調整、立ち会いなども必要になるため、空き家が遠方にある場合は手間もかかってしまいます。
空き家を現状のままで売る場合、このような手間や解体費用がかからない点がメリットです。
解体工事が終わるのを待つ必要もないため、早めに売却活動を開始できるでしょう。
また、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税の負担が軽減されています。
空き家を解体すると、この特例が適用できなくなるため、固定資産税が増額してしまいます。
現状のまま売却すれば住宅用地の特例が適用されたままなので、焦らずに落ち着いて売却活動を進められるでしょう。

空き家を現状で売り出すデメリット

続いて、空き家を解体せずに現状で売り出すデメリットを解説します。
●売却価格が相場よりも低くなりやすい
●空き家の管理に手間がかかる

空き家を現状のままで売り出す場合、リフォームや修繕にかかる費用は、買主が負担しなければなりません。
新築で家を建てる場合は、買主自らが解体費用を負担することになるため、建物があると敬遠されることも少なくありません。
空き家を現状のままで売り出す際は、買主の負担を考慮し、相場よりも低い価格で売り出す必要があります。
また、空き家の管理が必要になる点もデメリットの1つです。
人が住んでいない空き家は劣化スピートが早いため、管理を怠ると倒壊や建材の落下により隣人を傷つけてしまう恐れがあります。
トラブルを避けるためには、空き家を定期的に訪れて掃除や修繕、見回りなどをおこなわなければなりません。

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空き家を売りたい！解体してから更地で売るメリットやデメリットとは

老朽化した空き家は、倒壊の恐れがあるため解体して更地で売却するのがおすすめです。
ここでは、空き家を解体して更地で売却するメリットとデメリットについて解説します。

更地で売り出すメリット

空き家を解体して更地で売り出す場合は、以下のようなメリットがあります。
●売却しやすい
●空き家を管理する手間がなくなる
●土地の状態を確認しやすい

一般的に、更地にしてから売り出す場合は、現状で売り出す場合よりも売却しやすいといわれています。
それは、土地を購入したらすぐに着工できる、解体費用を負担する必要がないなど、買主側のメリットが大きいためです。
なるべく高値で早期売却を目指したいという方は、更地にしてから売り出すことを検討すると良いでしょう。
また、解体することによって建物がなくなるため、空き家を管理する手間やコストも省けます。
売却期間中に建物が倒壊したり、屋根の一部が落下したりして、隣人に危害を加えてしまうといった心配もありません。
さらに、更地は土地の状態が確認しやすいというメリットもあります。
売却前に地盤調査をすることで、買主とのトラブル防止につながるでしょう。

更地で売り出すデメリット

空き家を解体して、更地で売り出す場合のデメリットは以下のとおりです。
●建物の解体費用がかかる
●固定資産税の負担が増える

空き家を解体するには、それなりの費用がかかります。
工事費用は建物の構造や面積などによって異なりますが、30坪の木造住宅では100万円ほどが相場です。
売却活動は解体工事が終わるまで始められないため、時間的なロスも発生します。
また、空き家を解体すると「住宅用地の特例」が利用できなくなる点にも注意しなければなりません。
この特例は、固定資産税が敷地面積の200㎡までは6分の1、200㎡超えの部分は3分の1まで軽減されるというものです。
特例の適用対象は「住宅が建っている土地」なので、空き家を解体するとこの特例が利用できません。
これまでよりも固定資産税の金額が高くなるため、売却期間が長引くほど金銭的な負担が大きくなってしまいます。

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空き家を売りたい！不動産売却に必要な費用とは

空き家を売りたいと思ったときに「売却時にどのくらいの費用がかかるのだろう」と不安になる方も多いでしょう。
ここでは、空き家を売却するときに必要な費用を解説します。

相続登記費用

売却する空き家が相続により取得したものであれば、相続登記が必要です。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人（財産を受け取る方）に変更する手続きのことをいいます。
土地や建物などの不動産は、原則として名義人しか売却できません。
そのため、相続した空き家の名義変更が済んでいない場合には、売却前に相続登記をおこなう必要があります。
相続登記をおこなう際にかかる費用は、おもに書類の取得費と登録免許税の2つです。
書類取得費は5,000円〜2万円ほど、登録免許税は「固定資産税評価額の0.4％」で計算します。
手続きを司法書士へ依頼する場合は、依頼料として5万円～8万円の費用が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは住民税と所得税の総称で、空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合に課されます。
まずは以下の計算式を使って、譲渡所得が発生するか計算してみましょう。
譲渡所得＝収入金額-取得費-譲渡費用
取得費とは不動産を購入するときにかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却するときにかかった費用のことです。
計算式で算出した結果に一定の税率をかければ、譲渡所得税額がわかります。
税率は空き家の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。

解体費用

更地にして売りたい場合は、空き家の解体費用も発生します。
解体費用はさまざまな要因によって変動しますが、構造ごとの費用相場は以下のとおりです。
●木造住宅：1坪あたり3万円
●鉄骨造：1坪あたり4～5万円
●鉄筋コンクリート造：1坪あたり5～6万円

庭の木やブロック塀などの撤去がある場合には、さらに費用がかかります。
まずは業者に見積もりを依頼してから、空き家を解体するか判断すると良いでしょう。

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まとめ

空き家を現状で売るか解体してから売るかは、建物の状態に合わせて判断することが大切です。
1度建物を解体すると元には戻せないため、更地にするかどうかは慎重に検討する必要があります。
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